Máme tu další článek ze série #mojeknowhow. Jedná se o souhrn příspěvků a expertní pohled podnikatelů v rámci prostoru pro zviditelnění členů Vyhledávače ve facebookové skupině Společně nahoru (skupina pro růst vašeho byznysu).
Využijte know-how podnikatelů z Vyhledávače Společně nahoru.
Mgr. Lenka Rosochová – Hypoteční specialistka doporučuje jak na změnu banky. Dozvíte se, jak se změnila aktuální situace na trhu s hypotékami. Nechybí ani tipy, jak na 3 hypotéky za nejvýhodnějších podmínek na trhu.
Koukněte na jednotlivé příspěvky a inspirujte se.
1. Hypotéka pro podnikatele je složitější než pro zaměstnance
Pracuji v oboru už přes 13let a k tomu jsem sama podnikatelka, vím to tedy velmi dobře.
Co je hlavní rozdíl?
Výše příjmu: U zaměstnance jednoduše průměr výplat, co mu chodí na účet. U podnikatele se vypočítává složitým výpočtem z daňového přiznání.
Co si připravit, když se chcete informovat o hypotéce pro sebe (podnikatele)?
- Poslední daňové přiznání (=DP), tj. teď v říjnu by šlo o čísla za rok 2020.
- Pokud víte, že předchozí rok nebyl nic moc a letos naopak frčíte, připravte si i předpokládaný obrat za 2021. Zkušený hypotecni expert spočítá i možnosti z budoucího DP a případně doporučí, počkat s žádosti do ledna, kdy už bude možné počítat s čísly za rok 2021.
- Pro výpočet je třeba znát všechny výdaje, splátky své a pokud jste vdaná, totéž od manžela. Jakmile jste v manželství neupravili u notáře SJM (=společné jmění manželů), musíte žádat spolu.
Zaujalo vás to? Přečtěte si více o mně ve Vyhledávači nebo se proklikněte na můj web.
2. Splácíte hypotéku a banka vás více věcmi štve, nejradši byste šli jinam?
Pokud máte konec fixace do 2 let, teď je nejvyšší čas to začít řešit.
ČNB na konci září 2021 zvedla razantně základní sazbu o dvojnásobek a banky reagují tentokrát okamžitě, největší například začátkem říjnazvedla sazbu o 0,3%.
- Už 2 roky před koncem fixace je možné domluvit v nové bance, že přejdete s hypotékou k nim. Zajistíte si tím smluvně úrokovou sazbu, která je platná teď.
- Že ale nechcete přijít o levné splácení, když teď máte např. 1,8%? Nebojte, to nepřijdete – do termínu fixace platíte dál původní bance.
- Pokud úrok máte naopak vysoký (například proto, že tehdy byla cena vaší nemovitosti dle odhadu banky malá), můžeme zkusit odejít hned. Část bank má nyní za přechod poplatek v řádu stokorun, což se mimochodem také časem bude měnit. A s aktuálním vývojem, kdy v řadě lokalit šla cena nemovitostí poslední 2 roky až o 20% nahoru, na tom budete v nové bance o dost lépe, odhad vyjde víc.
Zaujalo vás to? Napište mi zprávu a společně se na to podíváme.
3. Splácíte svou hypotéku a děsí vás, co se pro vás změní kvůli aktuální situaci na trhu?
ČNB na posledním zasedání 3. 2. 2022 zvýšila základní sazbu opět razantně o další 0,75% na 4,5%. To je nejvíce od roku 2002 a avizují, že to určitě není konec, že se 5% nebojí.
Pojďme si rozebrat, co to pro vás a vaši stávající hypotéku znamená:
- Při splácení, když od vás každý měsíc přijde splátka v termínu, nebudou banky nic řešit. Nezajímá je, že vaše nemovitost stoupla na ceně, ani že máte ještě na nějakou dobu zafixován úrok, který už je dneska nereálný. Ani pokud máte hypotéku rozčerpánu, typicky při výstavbě domu, banka u vás nic neřeší. Aktuální situace na vás bude mít vliv opravdu až ve chvíli, kdy končí fixace.
- Pokud máte fixaci za 3 roky, 5 nebo 7 let, můžete být v současné chvíli v klidu. V tomto časovém horizontu je předpoklad, že sazby už opět budou klesat. To je můj názor, přestože nemám křišťálovou kouli.
- Při fixaci do 2 let a dříve má určitě cenu uvažovat o tom, začít se rozhlížet na trhu už nyní. Protože pravděpodobně máte sazbu kolem 2% a je velmi pravděpodobné, že v době vaší otočky fixace bude kolem 5%, nebo možná i 6%. Pokud jste ve své bance spokojeni, je prvním krokem oslovit je. Napsat nebo zavolat, zda vám už nyní mohou nabídnout sazbu na další období fixace?
- Výhodnou sazbu pro další fixační období si můžete zajistit dopředu i ve své vlastní bance, aniž byste museli přecházet jinam, zpravidla rok dopředu. Už dva roky dopředu pak lze zajistit sazba v případě, že se rozhodnete pro refinancování. Pokud jste rozhodnutí s hypotékou přejít do jiné banky, není nutné čekat.
Chcete se o své situaci poradit? Napište mi.
4. Je vám 36 let a více?
V kontextu válečné situace skoro zapadl fakt, že se vám v Česku od 1. dubna zhorší podmínky pro hypotéku.
Připravila jsem pro vás srozumitelné shrnutí:
- Změny ČNB odhlasované 25.11.2021 aneb „Proč to dělat jednoduše, když to jde složitě.“ Fotka ukazuje, co přesně nám ČNB vymyslela, jaká pravidla pro hypotéky začnou platit od dubna. Jelikož byla zřejmě předchozí pravidla jednoduchá, vymysleli novinku a to, že budou lidi pro hypotéky sortovat podle věku na 36+ a mladší.
- V médiích je věc občas prezentována jako ZVÝHODNĚNÍ MLADÝCH. Pravda je ovšem taková, že z dat makléřských společností i bank samotných vychází, že 60 až 62% všech hypoték si berou mladí lidé do 35 let (nepočítá se sem refinancování). Pro tuto většinovou skupinu se pravidla rozvolňují. Nová pravidla ČNB tedy, upřímně řečeno, ZNEVÝHODŇUJÍ STARŠÍ NAD 36 LET.
- Když se detailně podíváme na fotku, pro „mladší“ skupinu se k horšímu nezměnilo nic. Dříve byla maximální pravidla DTI 9, DSTI 45%, LTV 90%. Naopak mladší budou mít od dubna podmínky výhodnější – DTI 9,5%, DSTI 50%, než měli dosud. Stále jim bude stačit jen 10% vlastních zdrojů.
- Znevýhodnění starších se mi v tomto kontextu nelíbí… upřímně mám mezi klienty řadu lidí, kteří třeba bydlí v bytě (i vlastním) a plánují vlastní dům. Dlouho shání ideální pozemek, pak důkladně připravují stavbu…a pak, když přijde řada na hypotéku, je jim 45 let i více. Nebo se rozhodnou v 50 letech koupit vysněnou roubenku na horách. Pro tuto skupinu se podmínky od dubna zhorší – DTI klesne na 8,5%, DSTI zůstane 45% a LTV klesne na 80%. Přitom to podle mě nemá logiku – v tomto věku jsou už lidé více usazení a spíše nepůjdou bezhlavě do neúměrného rizika. A přitom budou na vysněnou nemovitost potřebovat minimálně 20% vlastních zdrojů a maximální hypotéka, na kterou dosáhnou se svým příjem, se sníží. Detaily ke všem těm složitým pojmům, lidsky vysvětlené, najdete v mé FB skupině.
S rozhodnutím ČNB pochopitelně nic nenadělám, ale moc ráda vám pomůžu se na hypotéku připravit s delším časovým odstupem.
5. Věděli jste, že můžete mít 3 hypotéky za nejvýhodnějších podmínek na trhu?
Většina lidí má hypotéku spojenou jen s pořízením bydlení. Hypotéka může být ale i ziskovou INVESTICÍ!
Věděli jste, že můžete mít 3 hypotéky za nejvýhodnějších podmínek na trhu?
- Hypotéka na bydlení je totiž definována obecně tak, že financuje bytovou potřebu vás samotných nebo vaší nejbližší rodiny.
- Můžete mít max. 3 – pro tři generace své rodiny. V jedné jakože bydlíte vy, v další vaši rodiče a poslední je pro děti.
Má to cenu v době, kdy jsou sazby kolem 5% a stoupají?
- Určitě ano, dokud je inflace vyšší než váš úrok, jde o levné peníze. Když vám pak ještě díky nájmu může generovat pasivní příjem, jde o super výnosnou investici.
- Jakmile plánujete 4. a další hypotéku- již bude vždy s horšími podmínkami. Například i nutnost více vlastních zdrojů (nad 30%, podle banky).
Toto byla prosím malá ochutnávka z webináře Hypotéka na investiční nemovitost.
V něm najdete mimo jiné i návod, jak českou hypotékou financovat nákup objektu v zahraničí – mimochodem teď VELMI OBLÍBENÝ DRUH INVESTIC. Záznam webináře je možné zakoupit ZDE.
Mgr. Lenka Rosochová – Hypoteční specialistka
Těšte se na další články a inspirujte se každý čtvrtek ve facebookové skupině Společně nahoru příspěvky s #mojeknowhow.
